売却/買い替えのポイント

買い換えは、売り値・買い値の相場次第で手元のキャッシュフローが大きく変わる。

また、税金に関する特例を上手に利用し、確定申告をすることが着実なコストダウンへの道となる。

まず、自宅を売却して利益が出た際、所有期問の長短に関係なく利用できるのが「三〇〇〇万円の特別控除」。

譲渡所得から最高三〇〇〇万円を控除できる。

夫婦共有名義であれば、最高六〇〇〇万円まで控除可能。

それでもなお譲渡益がある場合、譲渡した年の一月一日時点の所有期間が一〇年超なら、「軽減税率の特例」利用が可能。

譲渡所得六〇〇〇万円以下の部分について所得税一〇%+住民税四%と税率が軽減される。

同様に所有期間が一〇年超で、かつ居住期間が一〇年以上の自宅を買い換える場合、「買い換えの特例」も選択できる。

売却価格より高い価格の住宅を買い換えた場合、譲渡所得がなかったものとし、買い換えた自宅の売却時まで課税を繰り延べることができる。

ポイントは、買い換え取得した自宅の売却のタイミング。

五年以内に売却すると税率が三九%となる。

せっかくの課税繰り延べが逆効果になるので注意したい。

また、この特例は、三〇〇〇万円特別控除と併用できない点も覚えておこう。

買い換えで自宅を売却し、売却損が出た場合の特例も用意されている(「特定居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」)。

これは、売却損の金額を所得から差し引ける制度。

課税対象となる所得を減らすことができ、損益通算しきれなかった分は、翌年以降三年間繰り越して、各年分の所得から控除できる。

買い換える新居に一〇年以上のローンを組むことが要件だが、住宅ローン控除との併用も可能。

ダブルで利用すればメリットも大きい。

買い換え資金が乏しい場合は「買い換え住宅ローン」を利用するのも手。

ただし、ローン総額が膨らみ、金利条件も厳しくなることがある。

利用する際は、返済プランを綿密に立てておきたい。

また、買い換えには図1の通り諸費用がかかる。

なかでも大きいのが業者に払う仲介手数料だが、交渉しだいでディスカウントも可能。

ポイントは媒介契約書をきちんとチエックすること。

契約形態(専属専任、専任、一般)、売却価格、手数料額が記載されている。

もちろん、交渉は印鑑を押す前。

また、売却価格、売却時期なども、買い手に足元を見られないようにしたい。

そのためにも、事前に似ている条件の取引事例や成約事例、過去の公示価格の動きをチェックし、相場観を養っておくこと。

無理な買い換えプランはご法度。

いまの住まいの売却価格とローン残高、将来のキャッシュフローを見極め、買い焦らない。

そのうえで特例や交渉ワザを活用し、悔いのない買い物をしてほしい


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