民間ローンのポイント

金利の低下局面では、それまで高い金利で住宅ローンを返済している人の多くは「借り換え」を検討する。

しかし、その前に、「条件変更」という選択肢を忘れてはいけない。

住宅ローンの「条件変更」といえば、「繰り上げ返済」などがその代表だ。

だが、ここでは三年、五年など固定期間終了後の「条件変更」をいう。

固定期間が終わった後、次は、どんなタイプの商品でローンを返していくかを決める。

この「条件変更」をまず検討したい。

手数料が無料、もしくは五〇〇〇円程度ときわめて安く、手続きも簡単。

借り換えの場合、手数料は安くて数十万円、なかには一〇〇万円以上のケースもある。

契約手続きも煩雑だ。

このように「条件変更」は、借り換えに比べてメリットがある。

だが、注意点もある。

金利だ。

例えば、ある大手銀行で借りた住宅ローンの三年固定期間が終了を迎え、「条件変更」で、三年固定のローンを検討したとする。

基準金利は三・一五%、優遇レートは二二五%だ。

当然、二・一五%で借りられると考えるが、残念ながらこれは適用されない。

新規のお客に対するレートだからだ。

それまで金利が○・五%優遇されていたとすれば、三・一五%からこれを差し引いた二・六五%が新金利となる。

他の固定期間のローンの場合でも優遇レートの数字は変わらない。

この時点で、初めて「借り換え」を検討課題に加えて、「条件変更」と比較してみる。

どちらも返済総額を減らすことが最終目的だ。

「借り換え」は同じ銀行である必要はないので、複数の銀行のローン商品と金利情報を集めて、シミュレーションすることだ。

一長期の固定」が今は正しい選択その一例を見てみよう。

図2は、複数の金融機関の商品をあげて「借り換え」た場合を見たものだ。

真っ先に気づくのは、S銀行の全期間固定やM銀行の二〇年・全期間優遇など、少々金利が高くても、トータルコストは少なく、借換メリットを享受できる商品があることだ。

S銀行の場合は、完済する二五年後まで金利は固定、諸費用も約二一万円という安さだ。

図には示さなかったが、M銀行の商品は、二〇年後の固定期間終了後、店頭金利が六%になったとしても、借換メリットは四七〇万円近くある。

最大三五年まで借り入れ可能な「フラット35」の金利は、現在三%前後で固定だ。

今年一月の民間銀行の変動金利型住宅ローンは、大手銀行でおおむね二・入七%である。

仮に一%の優遇を受けたとしても、三五年ローンとの金利差は一%程度しかない。

三五年後の金利上昇がたったの一%で収まる現在の水準であれば、迷うことなく三五年固定のローンを選ぶ。

「条件変更」にしろ、「借り換え」にしろ、できるだけ長期の固定にするのが、今は正しい選択といえるだろう


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