マンション投資 頭金0円

住宅購入の際、一般的には購入価格の二割は頭金を用意すべきといわれている。

それは、税金などの諸費用が、新築では物件価格の二~三%、中古では同五~六%程度かかるからだ。

その他家具の購入などを含めると、三割程度の自己資金が必要な計算だ。

「頭金二割」の根拠は、住宅ローンにある。

金融機関は、物件の担保価値を価格の入割程度とみなすため、融資額は価格の入割に制限されるわけだ。

二割の頭金が用意できない場合は、金利が高いなど、条件の悪いローンを併用することになる。

しかしこれはあくまで過去の話。

現在、金融機関では、担保価値より返済能力で融資額を判断する傾向にあり、返済能力があれば、価格の入割を超える金額を通常の条件で借りることができる。

頭金が二割なくても、必ずしも審査で不利にならないのだ。

となれば、重要なのは頭金の多寡より、返済能力だということになる。

限度いっぱい借りると返済はラクではない頭金を二割用意して三〇〇〇万円借りるのと、頭金ゼロで三〇〇〇万円の物件を購入するのとでは、返済負担に違いはない。

頭金を何割用意しても借りる額が.多ければ危険で、頭金がゼロでも借りる額に無理がなければ安全だ。

要するに、危険度は頭金の多寡ではなく、「借入額」で決まるのだ。

金融機関では年間返済額が年収の四〇%程度以内といった融資基準を設けているが、この基準いっぱいまで借りると、返済はかなり厳しくなる。

また、金融機関がベースとする年収は税込み年収であり、手取り年収でのローン返済比率はさらに高くなることにも注意が必要だ。

購入後は固定資産税や都市計画税、マンションなら管理費や修繕積立金も含めて年間四〇万~六〇万円程度のコストがかかることも忘れてはならない。

下図にも示したように、年収五〇〇万円の人が年収の五倍の額を借りると、住居費以外に使えるお金は年間約二四〇万円。

月額にすると二〇万円程度で、これではギリギリの生活しか望めないだろう。

年収七〇〇万円でも、年収の五倍の額を借りると返済負担は厳しい水準となる。

年収や家族構成、生活水準などによっても異なるが、借入額は年収の四~五倍程度に抑えるのが無難だろう。

老後を考えれば、住宅ローンは遅くとも六五歳までに完済し、退職金は返済に充てずに温存したい。

返済期間はこれを念頭において決めるのが基本となる。

最近は銀行などでも良心的なアドバイスをするケースが増えているので、一度相談してみるといいだろう。

予算を決めずに物件を見ると、どうしても背伸びがしたくなる。

金融機関が認める範囲なら借りることはできるが、苦しむのはあなた。

モデルルームに出向くのは、物件の予算額を確認してからだ。


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