マンション投資 競売物件

「競売物件は以前ほどのうまみがなくなった」という説がある。

しかし、私が競売物件に手をつけ始めた一四年前から比べて、競売物件の平均的な落札価格はほぼ半値まで下がっている。

不動産市場全般の値動きによって上下するが、競売物件の相場が実際の市場価格の四〇~六〇%であるという状況は変わらない。

そもそも競売物件は、何らかの暇疵や事情があって、市場では流通できない物件だ。

それゆえ、市場価格より常に安い。

しかも、条件によって価格に大きな幅が出てきて、そこにチャンスが生まれる。

たとえば、私の自宅は五年ほど前に約二二〇〇万円で落札したものだが、当時でも普通に買えば二億円は下らなかった。

競売と聞いて真っ先に思い浮かぶのが、「怖いお兄さんが居座っていたらどうする?」1だろう。

不当な立ち退き料などを要求する”占有屋”を恐れているようだが、二〇〇四年の民法三九五条の改正で短期賃貸借契約制度が廃止され、彼らはすでに壊滅した。

わずかに残っている連中も、裁判所に引き渡し命令の申し立てを行えば、すぐに排除できる。

また、民事執行法入一条の改正で、所有権登記と同時に抵当権が設定できるようになり、競り落とした物件を担保に住宅ローンを組むことも可能になった。

もちろん銀行との個別交渉が必要だ。

でも、通常、金融機関が認める担保価値は物件価格の七〇%。

市場価格の五〇%で買うことができれば、それを二〇%も下回っているわけで、当然、借りやすくなる。

一方、民事執行法六〇条の改正で、「最低売却価額」の制度が廃止された。

新たに適正価格の目安である「売却基準価額」が設定され、その価額をさらに二〇%下回る「買受可能価額」までの買い受けも認められた。

つまり、売却基準価額が市場価格の五〇%で、入札者が自分一人しかいない場合、初めから四〇%の価格で落札できる可能性があるのだ。

予想利回りも出る競売物件版ミシュランいま手っ取り早く競売物件の情報を得ようとしたら、最高裁判所が運営する「不動産競売物件情報サイト(通称BIT)」に当たるしかない。

全国の競売物件情報を誰でも無制限・無料でダウンロードできる。

しかし、個々の物件の価値を、一般人がそこから読み取ることは難しい。

そこで、二月二七日にスタートする競売物件の専門サイト「㊤。

一●甘」がお勧めだ。

BITに掲載されている物件情報を、私のノウハウを使ってランク付けを行い、賃貸した場合の予想利回りと一緒に公開する。

いうなれば”競売物件版ミシュラン”のようなものだ。

ただし、公開しているのはあくまでも物件明細書に記されたデータにもとつく分析結果である。

最終的には自分の目で個々の物件を確かめてから、入札に参加してほしい。

知恵と勇気とアイデアを駆使して「慌てず、焦らず、諦めず」を続けていけば、必ずいい物件に巡り合えるだろう。


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