民間ローンのポイント
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【1】売却/買い替えのポイント
不動産の売却、買換えには注意が必要です。税金の問題や借り換えローンの利用など、事前に知識として持っておくことで、交渉もある程度スムーズに進むでしょう。
【２】住宅減税のポイント
不動産投資のメリットとしての１つに減税効果がある。サラリーマンならローンが借り易くなるだけでなく、節税効果も期待できるのだ。
【３】贈与特例のポイント
不動産を贈与する際の特例にも気を使う必要がある。自分が（又は親が）投資してきた土地や戸建て、マンション等を子孫に引き継ぐ際に、節税についても知っておくべきです。
【４】不動産会社名
不動産会社名一覧です。サブプライムローンやリーマンショック以降、民事再生法を申請した不動産企業もあり、自らリスクを検討する必要がでてきました。
【５】ローン返済不能のポイント
ローンの返済で債務超過に陥らないために、ローンで不動産投資を膨らませる戦略の方は、ローン返済不能状況の出口も要チェックです。
【６】早期返済で得するポイント
サラリーマンで、ボーナスをローンの前倒し返済に充てると、類型で支払うローン金額は劇的に削減されます。早期返済のポイントです。
【７】財形住宅融資のポイント
サラリーマンの場合は、住宅財形貯蓄などの制度もあり、住宅購入時の効果を考えるととても有利な場合が多いです。
【８】民間ローンのポイント
ネット銀行から地域の住宅ローン会社まで、様々な切り口で住宅ローンの商品を販売しています。特性を理解し賢く利用しましょう。
■不動産情報地域別リンク集
金利の低下局面では、それまで高い金利で住宅ローンを返済している人の多くは「借り換え」を検討する。
しかし、その前に、「条件変更」という選択肢を忘れてはいけない。
住宅ローンの「条件変更」といえば、「繰り上げ返済」などがその代表だ。
だが、ここでは三年、五年など固定期間終了後の「条件変更」をいう。
固定期間が終わった後、次は、どんなタイプの商品でローンを返していくかを決める。
この「条件変更」をまず検討したい。
手数料が無料、もしくは五〇〇〇円程度ときわめて安く、手続きも簡単。
借り換えの場合、手数料は安くて数十万円、なかには一〇〇万円以上のケースもある。
契約手続きも煩雑だ。
このように「条件変更」は、借り換えに比べてメリットがある。
だが、注意点もある。
金利だ。
例えば、ある大手銀行で借りた住宅ローンの三年固定期間が終了を迎え、「条件変更」で、三年固定のローンを検討したとする。
基準金利は三・一五%、優遇レートは二二五%だ。
当然、二・一五%で借りられると考えるが、残念ながらこれは適用されない。
新規のお客に対するレートだからだ。
それまで金利が○・五%優遇されていたとすれば、三・一五%からこれを差し引いた二・六五%が新金利となる。
他の固定期間のローンの場合でも優遇レートの数字は変わらない。
この時点で、初めて「借り換え」を検討課題に加えて、「条件変更」と比較してみる。
どちらも返済総額を減らすことが最終目的だ。
「借り換え」は同じ銀行である必要はないので、複数の銀行のローン商品と金利情報を集めて、シミュレーションすることだ。
一長期の固定」が今は正しい選択その一例を見てみよう。
図2は、複数の金融機関の商品をあげて「借り換え」た場合を見たものだ。
真っ先に気づくのは、S銀行の全期間固定やM銀行の二〇年・全期間優遇など、少々金利が高くても、トータルコストは少なく、借換メリットを享受できる商品があることだ。
S銀行の場合は、完済する二五年後まで金利は固定、諸費用も約二一万円という安さだ。
図には示さなかったが、M銀行の商品は、二〇年後の固定期間終了後、店頭金利が六%になったとしても、借換メリットは四七〇万円近くある。
最大三五年まで借り入れ可能な「フラット35」の金利は、現在三%前後で固定だ。
今年一月の民間銀行の変動金利型住宅ローンは、大手銀行でおおむね二・入七%である。
仮に一%の優遇を受けたとしても、三五年ローンとの金利差は一%程度しかない。
三五年後の金利上昇がたったの一%で収まる現在の水準であれば、迷うことなく三五年固定のローンを選ぶ。
「条件変更」にしろ、「借り換え」にしろ、できるだけ長期の固定にするのが、今は正しい選択といえるだろう