ローン返済不能のポイント
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【1】売却/買い替えのポイント
不動産の売却、買換えには注意が必要です。税金の問題や借り換えローンの利用など、事前に知識として持っておくことで、交渉もある程度スムーズに進むでしょう。
【２】住宅減税のポイント
不動産投資のメリットとしての１つに減税効果がある。サラリーマンならローンが借り易くなるだけでなく、節税効果も期待できるのだ。
【３】贈与特例のポイント
不動産を贈与する際の特例にも気を使う必要がある。自分が（又は親が）投資してきた土地や戸建て、マンション等を子孫に引き継ぐ際に、節税についても知っておくべきです。
【４】不動産会社名
不動産会社名一覧です。サブプライムローンやリーマンショック以降、民事再生法を申請した不動産企業もあり、自らリスクを検討する必要がでてきました。
【５】ローン返済不能のポイント
ローンの返済で債務超過に陥らないために、ローンで不動産投資を膨らませる戦略の方は、ローン返済不能状況の出口も要チェックです。
【６】早期返済で得するポイント
サラリーマンで、ボーナスをローンの前倒し返済に充てると、類型で支払うローン金額は劇的に削減されます。早期返済のポイントです。
【７】財形住宅融資のポイント
サラリーマンの場合は、住宅財形貯蓄などの制度もあり、住宅購入時の効果を考えるととても有利な場合が多いです。
【８】民間ローンのポイント
ネット銀行から地域の住宅ローン会社まで、様々な切り口で住宅ローンの商品を販売しています。特性を理解し賢く利用しましょう。
■不動産情報地域別リンク集
借り換えの原則は、今借りているローンよりも低金利なローンを選択すること。
今なら金利が二%台前半のローンも多いので、借り換えしやすい環境にあります。
金利が低いローンに借り換えができれば、毎月およびボーナス時の返済額を長期的に抑えることができるので、返済額を少し軽くできれば返済が続けられる人には有効です。
ただし、借り換えには手数料などの諸費用が必要となりますし、改めて金融機関の審査を受けることになります。
住宅ローンを借りた当時よりも借り換え時に所得が下がってしまった場合、銀行の収入基準の関係でローン残高の全額を借りられないことがあります。
加えて、職業や健康面などで安定した収入があると認められなかったり、団体信用生命保険に加入できなかったりした場合も、借り換えできないことがありますので、事前の確認が必要です。
また、勤務先が大手企業で労働組合がある場合などでは、労働金庫が相談に乗ってくれるケースがあるようです。
試しに相談してみるのも手でしょう。
「家計の見直し相談センター」の相談者を例に考えると、金利が上がって返済が厳しくなる人より、リストラや職種替えなどで収入が下がり、返済が困難になってしまう人のほうが多いのです。
そうすると、借り換え自体が難しいというケースも考えられます。
そのような場合は、家計の見直しをしなければなりません。
妻が働きに出るなどで収入を増やせないか、削減できる支出はないかなど、家計の見直しを積極的に行いましよう。
それでも返済が厳しい場合は、今借りている金融機関に早めに相談することです。
誰もが認められるわけではありませんが、返済期間を延長するなどの条件変更を認めてくれる場合があります。
とはいえ、借り換えや家計の見直しなど、やれることは全部やっても難しいといった状況で相談に行かない限り、そう簡単には条件変更に応じてくれるものではありません。
ただし、今借りている住宅ローンが、旧住宅金融公庫の融資やフラット35(住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン)の場合、銀行の住宅ローンよりは借り入れ条件の変更がしやすくなっています。
借り換えができなくて、公庫融資の残りの返済期間を三年延長する条件変更をした場合(図参照)で試算すると、毎月返済額は約一万円軽くなりました。
これらの手をすべて打っても返済が厳しい場合は、自宅の売却を考えなければなりません。
この場合の注意点は、自宅の売却価格では住宅ローンを返せないことがある点です。
特に元利均等方式の住宅ローンは当初、支払い額に占める金利支払い部分が大きいため、元本はなかなか減りませんが、住宅価格のほうは、購入直後のほうが、築年数が経ってからよりも値下がりのスピードが速い傾向があります。
売却するタイミングによっては、売却価格が住宅ローン残高より低く、家を売ってもローンを返しきれないケースがあるので、売却によってローンを返せるかどうか事前に査定してもらうなどの必要があります。
これらの手段をとっても返済が難しい場合、最後の手段は、民事再生や自己破産などの法的な手続きになります。
これについては、専門の弁護士や司法書士に相談する必要があります。