財形住宅融資のポイント
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【1】売却/買い替えのポイント
不動産の売却、買換えには注意が必要です。税金の問題や借り換えローンの利用など、事前に知識として持っておくことで、交渉もある程度スムーズに進むでしょう。
【２】住宅減税のポイント
不動産投資のメリットとしての１つに減税効果がある。サラリーマンならローンが借り易くなるだけでなく、節税効果も期待できるのだ。
【３】贈与特例のポイント
不動産を贈与する際の特例にも気を使う必要がある。自分が（又は親が）投資してきた土地や戸建て、マンション等を子孫に引き継ぐ際に、節税についても知っておくべきです。
【４】不動産会社名
不動産会社名一覧です。サブプライムローンやリーマンショック以降、民事再生法を申請した不動産企業もあり、自らリスクを検討する必要がでてきました。
【５】ローン返済不能のポイント
ローンの返済で債務超過に陥らないために、ローンで不動産投資を膨らませる戦略の方は、ローン返済不能状況の出口も要チェックです。
【６】早期返済で得するポイント
サラリーマンで、ボーナスをローンの前倒し返済に充てると、類型で支払うローン金額は劇的に削減されます。早期返済のポイントです。
【７】財形住宅融資のポイント
サラリーマンの場合は、住宅財形貯蓄などの制度もあり、住宅購入時の効果を考えるととても有利な場合が多いです。
【８】民間ローンのポイント
ネット銀行から地域の住宅ローン会社まで、様々な切り口で住宅ローンの商品を販売しています。特性を理解し賢く利用しましょう。
■不動産情報地域別リンク集
私は会社勤めの主人の名義で、過去に二度、財形住宅融資を利用したことがある。
実際に利用してわかったのは、知られざるメリットが多数あることだった。
利用可能な会社員なら使わない手はない。
財形は給与天引きで貯蓄するシステム.で、「一般財形」「住宅財形」「年金財形」の三種類がある。
一般財形は利子非課税ではないが、使用目的や契約数に制限がない。
これに対して住宅財形は住宅の取得や増改築の資金、年金財形も六〇歳以降の老後資金、と用途が限定されている。
財形住宅融資を受けるには、三種類いずれかの財形貯蓄を一年以上継続、残高が五〇万円以上ある、などの条件(図参照)をクリアすればいい。
残高の一〇倍以内、最高で四〇〇〇万円もの住宅取得・リフォーム費用の融資が受けられる。
さらに、財形独自の特徴が、申込時の金利(住宅金融支援機構を利用した場合、二〇〇入年一月時点で二・二〇%)が適用され、五年固定制である点だ。
いまのような、金利がどちらに動くかわからない状況下、メリットは大きい。
とりあえず融資を受けられる権利だけでも持っておくとよいだろう。
一般財形に限れば、払い出しや積み立ての中断に制限はない。
財形住宅融資には、国(雇用・能力開発機構)が、事業主や福利厚生会社(財形住宅金融)を通じて行う「財形持家転貸融資」と、住宅金融支援機構が行う「直接融資」がある。
財形住宅金融の融資を利用した場合、金利は二・○%(○八年一月現在)。
先の住宅金融支援機構と比べて○・二%の優遇が受けられる。
勤務先企業が財形住宅金融と提携しているなら、住宅金融支援機構を利用するよりも金利面では有利といえる。
ただし、返済中の条件変更に関しては住宅金融支援…機構…のほうがフレキシブルだ。
わが家は、住宅金融支援機構(当時は住宅金融公庫)の直接融資を利用した。
返済に無理をかけないために、年収に対する返済額の設定には制限があったものの、借り入れ後は繰り上げ返済をしなくても、返済額が自由に見直せることがわかったからだ。
わが家では借り入れ後すぐに、住宅ローン控除が使えるギリギリの一〇年に、返済期間を短縮した。
財形住宅金融の場合、繰り上げ返済は可能だが、繰り上げ返済資金を使わずに、返済額と期間の両方を同時に変更することはできないなどの制約が設けられている。
財形住宅融資はバリアフリー・リフォーム工事にも利用できる。
住宅の床面積や工事内容に一定の要件があるが、近年、審査が緩くなっているとも聞く。
とりあえず申し込んでみるのも手だ。
財形のなかでも、住宅財形を利用して積み立てをする場合、元本五五〇万円までの利子について非課税の特典を受けることができる。
ただし、払い出しの際は注意点がある。
住宅取得以外の払い出しは目的外になる。
もし目的外の払い出しをしたら、五年間さかのぼって利子が課税扱いとなる。
住宅取得のために一部を払い出す場合でも、最初の払い出しは残高の九〇%が限度。
全額を下ろせないのは、万が一、住宅用途以外に利用された場合にペナルティを科す際の"保険"にするためと考えられる。
もちろん住宅取得後なら、一度の全額払い出しも可能だ。
融資を受ける場合は、払い出す前に残高証明を取っておくことを忘れずに。
私はこれで一回失敗した。
うっかり残高証明を取る前に払い出しをしたため、何と融資が利用できなかったのだ。
財形制度は意外に奥が深く、正確に内容を把握するのは難しい。
もし迷ったら、直接、住宅金融支援機構や財形住宅金融に尋ねてみることをオススメしたい