贈与特例のポイント
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【1】売却/買い替えのポイント
不動産の売却、買換えには注意が必要です。税金の問題や借り換えローンの利用など、事前に知識として持っておくことで、交渉もある程度スムーズに進むでしょう。
【２】住宅減税のポイント
不動産投資のメリットとしての１つに減税効果がある。サラリーマンならローンが借り易くなるだけでなく、節税効果も期待できるのだ。
【３】贈与特例のポイント
不動産を贈与する際の特例にも気を使う必要がある。自分が（又は親が）投資してきた土地や戸建て、マンション等を子孫に引き継ぐ際に、節税についても知っておくべきです。
【４】不動産会社名
不動産会社名一覧です。サブプライムローンやリーマンショック以降、民事再生法を申請した不動産企業もあり、自らリスクを検討する必要がでてきました。
【５】ローン返済不能のポイント
ローンの返済で債務超過に陥らないために、ローンで不動産投資を膨らませる戦略の方は、ローン返済不能状況の出口も要チェックです。
【６】早期返済で得するポイント
サラリーマンで、ボーナスをローンの前倒し返済に充てると、類型で支払うローン金額は劇的に削減されます。早期返済のポイントです。
【７】財形住宅融資のポイント
サラリーマンの場合は、住宅財形貯蓄などの制度もあり、住宅購入時の効果を考えるととても有利な場合が多いです。
【８】民間ローンのポイント
ネット銀行から地域の住宅ローン会社まで、様々な切り口で住宅ローンの商品を販売しています。特性を理解し賢く利用しましょう。
■不動産情報地域別リンク集
親から子に住宅資金を援助するとき、注意したいのが贈与税だ。
贈与税には、「暦年課税」と「相続時精算課税」という二通りの課税方式がある。
それぞれの特徴をよく理解したうえで、自分に合った方式を選びたい。
暦年課税の基礎控除額は二〇万円で、それを超えた額には累進税率による贈与税が課せられる。
控除額以下なら贈与税がかからないため、住宅取得の予定が先の話なら、毎年=○万円ずつ贈与するのがもっとも賢い選択だ。
ただ、直近に住宅取得の予定がある場合など、一度に一一〇万円以上の贈与をしたいケースもある。
そこで検討したいのが相続時精算課税だ。
これを利用すると、生前贈与が二五〇〇万円まで非課税になる。
さらに一定の要件を満たせば住宅取得等資金の贈与の特例があり、一〇〇〇万円の控除額が加算されて計三五〇〇万円が非課税になる。
控除額を超えた額に対しては一律二〇%の贈与税が課せられる。
一見すると、相続時精算課税のほうが暦年課税より非課税枠が大きく、住宅資金の援助に向いているように思える。
ただ、あくまで非課税なのは贈与時である点に注意だ。
相続時精算課税はその名の通り、贈与財産を相続時に相続財産に合算して、改めて相続税を課す制度。
相続税がかかるほどの財産があると、この制度を使っても結局はあとで精算して課税されるため、節税になるわけではない。
相続時精算課税を一度選ぶと、それ以降同じ人からの贈与については暦年課税を選択できないので、むしろ相続税対策の幅を狭めるリスクがある。
財産が相続税の基礎控除額(五〇〇〇万円+法定相続人数×一〇〇〇万円)以下ならどうか。
この場合は、暦年課税より相続時精算課税を選ぶことで節税になることもある。
しかし、相続が親の介護のインセンティブになっている現状で、少ない財産から多額の生前贈与を行うことがはたして幸せな選択なのか。
慎重に考える必要があるだろう。
まとまった住宅資金を援助する場合、お勧めしたいのは親から子への貸し付けだ。
これなら贈与にならず、=○万円を超えても贈与税はかからない。
ただ、無利子で弁済がない「あるとき払いの催促なし」では、みなし贈与と認定されて贈与税が課せられるリスクがある。
金利をつけて定期的に弁済することが条件だ。
単に貸し付けるだけでは通常の住宅ローンと変わらないが、別に年間一一〇万円の贈与をすれば、実質的に返済を軽減できる。
なお、返済を贈与で相殺したまま全く弁済しないと、みなし贈与とされるリスクがある。
あくまでお金の流れは別々に管理、記帳しておいたほうがいい。
いずれにしても、援助時の損得だけでなく、その後の生活や相続時まで含めて検討することが大切だ